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二手房交易需要交哪些稅？

文章來源：誠量會計 發(fā)布時間：2018-04-26 16:24:04 閱讀量：123

　 　　　買房的人總聽到中介在講什么“滿兩年”、“滿五年”、“契稅”、“個稅”……，二手房交易過程中存在需要交什么稅？交多少稅？東莞誠量會計事務(wù)所告訴您。

　　
　　二手房涉及的稅有十多種。其中比較大的稅主要是三個：契稅、個稅、增值稅。根據(jù)購買房屋的實際情況不一樣，買房者需繳納的費用不同。
　　
　　一、契稅
　　
　　契稅根據(jù)所購房屋情況不同，征收的稅點也不同。
　　
　　契稅繳稅標(biāo)準(zhǔn)：
　　
　　1、首套購房（滿兩年）
　　
　　90平米(含)以下，核稅價× 1%；90平米以上，核稅價× 1.5%
　　
　　2、二套購房（滿兩年）
　　
　　90平米(含)以下，核稅價× 1%；90平米以上，核稅價× 2%
　　
　　3、首套購房（不滿兩年）
　　
　　90平米(含)以下，核稅價/(1+5%)× 1%；90平米以上，核稅價/(1+5%)× 1.5%
　　
　　4、二套購房（不滿兩年）
　　
　　90平米(含)以下，核稅價/(1+5%)× 1%；90平米以上，核稅價/(1+5%)× 2%
　　
　　契稅由買家承擔(dān)，過戶當(dāng)天交給房管局。
　　
　　二、增值稅及附加
　　
　　如果你購買的房子沒有與上一次交易時間未滿兩年就需繳納增值稅。增值稅及附加的征稅標(biāo)準(zhǔn)：
　　
　　1、房屋產(chǎn)權(quán)滿兩年
　　
　　免征增值稅
　　
　　2、房屋產(chǎn)權(quán)不滿兩年
　　
　　核稅價/(1+5%)×5.6%
　　
　　3、房子已經(jīng)滿兩年
　　
　　普通住宅免征。
　　
　　差額=核稅價-上一手購買價。
　　
　　按規(guī)定，這些稅費應(yīng)該是由賣家承擔(dān)的，市場成交慣例卻是買家承擔(dān)所有稅費，不過交易時可以協(xié)商，在合同中寫清楚就行。
　　
　　三、個稅
　　
　　如果你的購買的房子滿五年且房東名下唯一住宅的話，個稅免征。換句話說，購買滿五年唯一的住宅要交的稅最少。
　　
　　如果房子不滿5年或者不是賣家唯一住房，個稅交稅標(biāo)準(zhǔn)是：
　　
　　1、滿五年唯一
　　
　　免征個稅
　　
　　2、滿五年不唯一
　　
　　差額征收：（核稅價-上一手購買價）× 20%
　　
　　3、滿兩年不滿五年
　　
　　差額征收：(核稅價/(1+5%)-上一手購買價)× 20%
　　
　　4、不滿兩年
　　
　　全額征收：核稅價/(1+5%)× 1%
　　
　　四、中介費
　　
　　中介費是購買二手房時的一項不容忽視的開支。現(xiàn)在東莞房產(chǎn)動輒二、三百萬，市場上普遍2.4%中介費。這筆費用對剛需購買者來說是一個不小的負(fù)擔(dān)。即使有時有些優(yōu)惠也要繳納房屋總價的2%左右。
　　
　　五、其他費用
　　
　　除了大額費用外，還需要繳納一些小額的費用，根據(jù)個人的不同情況需繳納相應(yīng)的費用：
　　
　　1、交易手續(xù)費,買售， 2元/平；房改房，100元/套
　　
　　2、產(chǎn)權(quán)登記費：住宅 （含車位），80元 /次；非住宅，550元/套
　　
　　3、資金監(jiān)管費用：組合貸款/商貸，600元；純公積金貸款，500元；全款不收費
　　
　　【知識點】
　　
　　“滿二年”如何界定？
　　
　　1.房改房：以公有住房買賣契約、購房發(fā)票或收據(jù)、產(chǎn)權(quán)證等注明的時間，按“孰先”的原則。
　　
　　2.商品房：以契稅完稅證明、產(chǎn)權(quán)證等注明的時間，按“孰先”的原則。
　　
　　3.繼承、遺囑、離婚、直系親屬贈與、遺失補辦等方式取得的住房，以原購房時間連續(xù)計算。
　　
　　普通住宅與非普通住宅如何區(qū)分？
　　
　　凡是“建筑面積在144平米以上、容積率低于1.0、實際成交價格高于同級別土地上住宅交易平均價格1.2倍”的，屬于非普通住宅，反之為普通住宅。
　　
　　“家庭唯一住房”如何界定？
　　
　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》中規(guī)定，“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人僅擁有一套住房。而納稅人如果有配偶或未成年子女，配偶和未成年子女名下需在同一區(qū)域內(nèi)沒有住房。（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）
　　
　　據(jù)南京房產(chǎn)檔案館的工作人員介紹，南京市關(guān)于“家庭唯一住房”的界定，也是遵守國稅總局的規(guī)定的，即指納稅人本人、配偶及未成年子女在南京市有且只有一套住房（非住宅除外）。“這個只是指在南京沒有其他的住房，至于納稅人本人或者配偶在外地有沒有住房、有幾套住房，都是不管的。”
　　
　　同時，南京房產(chǎn)檔案館的工作人員還介紹，這里的“家庭唯一住房”不是以有沒有房產(chǎn)證來計算的，納稅人名下如果有其他的期房，只要購房記錄能查到，即使房產(chǎn)證沒有辦下來，也不予認(rèn)定為“唯一住房”。
　　
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