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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃攻略(第一階段)

文章來源：誠量會計發(fā)布時間：2018-04-26 16:30:19 閱讀量：123

　　房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，主要包括三大階段。

　　第一階段：立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)

　　第二階段：土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)

　　第三階段：預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項目清算環(huán)節(jié)。

　　各階段各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅。由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報，而稅務(wù)事項始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán)，有必要對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃機會進行總結(jié)，抓住一些稅務(wù)籌劃機會，更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

　　一立項環(huán)節(jié)

　　很多企業(yè)在做項目規(guī)劃及向有關(guān)部門報批時，都未考慮通過合理搭配立項來適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。企業(yè)對同一項目可能同時或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn)，有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等，他們的增值率和對應(yīng)的稅負(fù)會有所不同。由于土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項，只能按這些分期項目為單位清算。但是，若企業(yè)對不同增值率的房產(chǎn)以一個項目或同一期來立項并經(jīng)批準(zhǔn)，則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產(chǎn)的增值率，那么企業(yè)的土地增值稅的實際稅負(fù)可能會有所降低。（實務(wù)中，不同的地區(qū)操作有區(qū)別，要具體向當(dāng)?shù)氐囟惒块T了解清楚）

　　企業(yè)在立項時，就應(yīng)提早考慮項目的實際情況和相關(guān)影響，選擇一個較優(yōu)的方案來立項。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負(fù)，為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益。這是一個很好的稅務(wù)籌劃機會。

　　二融資環(huán)節(jié)

　　企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額，超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息可能不得稅前扣除；同時，根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出有限額，因此，部分利息可能不得作為扣除項目。

　　企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機關(guān)溝通，明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額，從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額，盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調(diào)整項目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來達到。

　　如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過同期金融機構(gòu)的貸款利率，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》的規(guī)定，向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除。因此，超過同期金融機構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出是有限額的，因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。

　　為避免關(guān)聯(lián)方過高的利息支出和利息收入在稅負(fù)方面的不利影響，企業(yè)可考慮按同期金融機構(gòu)同類貸款利率來安排集團內(nèi)資金借貸。

　　若企業(yè)是無償使用關(guān)聯(lián)方的貸款，企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng)的利息支出，那么就會虛增利潤；借出方的利息費用也不能在稅前扣除，將會導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。

　　企業(yè)應(yīng)審核目前集團內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

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