當(dāng)前位置：首頁 > 工商資訊 > 政策適用是把“雙刃劍”！分次轉(zhuǎn)讓股權(quán)，土地增值稅如何 >

政策適用是把“雙刃劍”！分次轉(zhuǎn)讓股權(quán)，土地增值稅如何

文章來源：誠量會計發(fā)布時間：2018-03-15 12:20:10 閱讀量：123

　　　　以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實際上并不能節(jié)省稅費，因為房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式暫免繳納土地增值稅，只是納稅的遞延和轉(zhuǎn)移，并不能從真正意義上降低交易的整體稅負。我們認為，政策的適用有時像是一把“雙刃劍”，需要當(dāng)事各方綜合考慮多重因素。

　　案例情況

　　鑒于股權(quán)轉(zhuǎn)讓具有遞延納稅時間等特點，越來越多企業(yè)選擇圍繞股權(quán)轉(zhuǎn)讓進行稅收策劃。像房地產(chǎn)交易這樣涉及巨額資金的行為，更成為相關(guān)企業(yè)的關(guān)注重點。

　　F公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司，為A公司全資控股子公司，實收資本5000萬元，2016年1月支付土地出讓金3000萬元取得某宗地使用權(quán)，2016年3月取得《建筑工程施工許可證》，注明開工日期為2016年3月15日。該公司擬投資6000萬元開發(fā)非普通住宅項目，2016年F公司投入該項目開發(fā)成本1500萬元，發(fā)生期間費用500萬元。2016年8月因資金原因無力繼續(xù)開發(fā)，欲將該在建項目以總價8500萬元(不含增值稅，增值稅另計)轉(zhuǎn)讓給B公司，公司無其他經(jīng)營業(yè)務(wù)。F公司為避免繳納不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅，要求以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓該項目。

　　籌劃方案：“兩步走”完成項目轉(zhuǎn)讓

　　第一步：A公司將其股份的90%轉(zhuǎn)讓給B公司，10%轉(zhuǎn)讓給C公司;

　　第二步：C公司將其取得的10%股份轉(zhuǎn)讓給B公司，整個交易完成后，B公司成了該房地產(chǎn)公司全資控股母公司，完成了項目主體實質(zhì)上的轉(zhuǎn)移。

　　F公司通過上述稅收策劃真的可以達到節(jié)稅的目的嗎?本文對該種策劃方式與直接轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)項目的稅負進行測算分析(兩家企業(yè)所得稅稅率均為25%)。

　　政策分析

　　東莞公司注冊案例中，鑒于城建稅及教育費附加等附加稅費占比較小，故在分析中略去相關(guān)附加稅費，以分析土地增值稅等主要稅種為主。此外，因該項目于2016年3月取得《建筑工程施工許可證》，注明開工日期為2016年3月15日，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)規(guī)定，該項目屬于老項目，交易完成后的增值稅繳納方法仍可選擇簡易征收方式。

　　如果F公司按照實質(zhì)目的通過一般交易方式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)項目，則需要在轉(zhuǎn)讓時繳納土地增值稅。但如果通過稅收策劃，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，達到轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的目的，是否需要繳納土地增值稅，尚存在理論上的分歧。針對通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)避土地增值稅的做法，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2000〕687號)規(guī)定，鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源(欽州)實業(yè)有限公司100%的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

　　根據(jù)國家稅務(wù)總局文件精神，主要是基于實質(zhì)重于形式的原則，采取稅收穿透的方式規(guī)避。但對于該文件的執(zhí)行效力，現(xiàn)在全國各地稅務(wù)機關(guān)對該文件執(zhí)行口徑不一致，有參照執(zhí)行的，也有未按照執(zhí)行的。首先，筆者認為該文件作為國家稅務(wù)總局發(fā)布的規(guī)范性文件，具有法定效力;其次，該批復(fù)僅是針對廣西地稅個案請示的批復(fù)，并未給出普遍適用的標(biāo)準;最后，回復(fù)針對的是一次性轉(zhuǎn)讓100%的股權(quán)，并不包括轉(zhuǎn)讓比例未達到100%或分次轉(zhuǎn)讓的情形。

　　因此，就本案例而言，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，F(xiàn)公司的法人財產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生任何變化，僅是投資方發(fā)生了變更，也沒有發(fā)生不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　稅負分析

　　(一)交易環(huán)節(jié)的稅負測算

　　1.股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下：

　　A公司應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅=(8500-5000)×25%=875(萬元)。

　　2.房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓方式下：

　　B公司應(yīng)繳納的契稅=8500×3%=255(萬元);

　　F公司應(yīng)繳納的增值稅(簡易征收)=8500×5%=425(萬元);

　　土地增值稅=2650×30%=795(萬元)，其中：扣除項目=(3000+1500)×130%=5850(萬元)，增值額=8500-5850=2650(萬元)，增值率=2650÷5850=45.3%。

　　企業(yè)所得稅=(8500-5000-795)×25%=676(萬元)。

　　最終，F(xiàn)公司稅負的承擔(dān)者為母公司A。

　　從以上計算可知，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式確實可以少繳納稅金，但后續(xù)環(huán)節(jié)如何處理?

　　(二)后續(xù)開發(fā)銷售的應(yīng)納稅額

　　房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營過程中，稅負必然會進行流轉(zhuǎn)。設(shè)定B公司受讓后投入7500萬元繼續(xù)修建，發(fā)生期間費用800萬元。銷售收入26000萬元(不含增值稅)，均為非普通住宅項目收入。

　　1.當(dāng)上個環(huán)節(jié)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進行時，應(yīng)納稅額情況如下：

　　增值稅(簡易征收)=26000×5%=1300(萬元);

　　土地增值稅=10400×40%-15600×5%=4160-780=3380(萬元)，其中：扣除項目=(3000+1500+7500)×130%=15600(萬元)，增值額=26000-15600=10400(萬元)，增值率=10400÷15600=66.7%。

　　企業(yè)所得稅=9320×25%=2330(萬元)。

　　稅款合計7010萬元，以F公司為納稅主體，最終承擔(dān)者為母公司B。

　　2.當(dāng)上個環(huán)節(jié)以直接轉(zhuǎn)讓方式進行時，應(yīng)納稅額情況如下：

　　增值稅(簡易征收)=(26000-8500)×5%=875(萬元);

　　土地增值稅=4868.5×30%=1461(萬元)，其中：扣除項目(8500+255+7500)×130%=21131.5(萬元)，增值額=26000-21131.5=4868.5(萬元)，增值率=4868.5÷21131.5=23%;

　　企業(yè)所得稅=(26000-8500-255-7500-800-1461)×25%=1871(萬元)。

　　稅款合計4207萬元，納稅主體為B公司。

　　結(jié)論

　　綜合以上環(huán)節(jié)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進行交易，前后共產(chǎn)生稅款7885萬元(A公司承擔(dān)875萬元、B公司承擔(dān)7010萬元);以直接轉(zhuǎn)讓方式交易，前后共產(chǎn)生稅款6358萬元(A公司承擔(dān)1896萬元、B公司承擔(dān)4462萬元)。其中，采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式要比直接轉(zhuǎn)讓方式多繳納1527萬元稅款，納稅差額主要產(chǎn)生于土地增值稅環(huán)節(jié)，差額為1124萬元。兩種不同轉(zhuǎn)讓方式會導(dǎo)致稅負在A、B公司之間發(fā)生轉(zhuǎn)移。

政策適用是把“雙刃劍”！分次轉(zhuǎn)讓股權(quán)，土地增值稅如何

　　稅務(wù)總局行政執(zhí)法“三項制度”試點獲國務(wù)院法制辦肯定

　　9月5日～9月6日，國務(wù)院法制辦在石家莊市召開全國行政執(zhí)法“三項制度”試點工作中期推介會。會上，國家稅務(wù)總局等單位應(yīng)邀介紹了工作經(jīng)驗，河北省國稅局、青島市地稅局代表稅務(wù)總局做了推進試點工作演示和案例評析。

　　據(jù)了解，推行行政執(zhí)法公示制度、執(zhí)法全過程記錄制度和重大執(zhí)法決定法制審核制度，是黨的十八屆四中全會部署的重要改革任務(wù)。2017年1月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布“三項制度”試點工作方案，確定稅務(wù)總局為試點單位。稅務(wù)總局對這項工作高度重視，研究制定了實施方案，在試點的基礎(chǔ)上，于今年6月在石家莊市召開會議，動員部署進一步推進稅務(wù)系統(tǒng)“三項制度”試點工作。各級稅務(wù)機關(guān)特別是試點單位全面貫徹中央決策部署，緊密聯(lián)系稅收工作實際，積極有效開展工作。建立行政執(zhí)法公示制度，通過加強事前公開、規(guī)范事中公示、推動事后公開和完善公示平臺，讓權(quán)力在陽光下運行。建立執(zhí)法全過程記錄制度，通過規(guī)范文字記錄、推行音像記錄，讓權(quán)力以“看得見”的方式規(guī)范運行。建立重大執(zhí)法決定法制審核制度，通過落實審核主體、確定審核范圍、明確審核內(nèi)容和細化審核程序，讓權(quán)力經(jīng)受法治的檢驗。目前已形成了一批可復(fù)制、可推廣的典型經(jīng)驗，取得了階段性成效。

　　國務(wù)院法制辦副主任甘藏春在推介會上要求各地、各部門認真學(xué)習(xí)先進經(jīng)驗，在制度落實和總結(jié)評估上做文章，切實提高本地本部門行政執(zhí)法水平，增強群眾獲得感，國務(wù)院法制辦將會同中央編辦等部門，進一步加強調(diào)研督察和指導(dǎo)。

上一篇：提高員工待遇，發(fā)放各種補貼福利需要繳個稅嗎?哪些可以免? 下一篇：企業(yè)福利費繳不繳個稅看這三點，應(yīng)收賬款這么做才有效！